【研究报告内容摘要】

政策端——“房住不炒”列入国家规划，融资政策明显收紧，未来几年将是房企调整期中央层面展现了“房住不炒”长期调控的定力，地方层面上半年调控政策有所松动、疫情得到控制后调控再次升级。上半年货币环境整体较宽松，但三季度以来房地产融资政策出现明显收紧信号，房企面临“三道红线”指标考验，银行业金融机构面临房地产贷款集中度考核，未来几年将是房企的调整期。

供给端——信贷资金严格管控，库存去化周期高企，房地产开发投资增速或下行房企资金环境相对紧张，在严格的融资管控下，未来竞争格局由“规模为王”进入“资金为王”阶段，房地产的发展将更多地依赖经营杠杆。2020年下半年，在开工和销售回转的情况下，房地产库存去化周期仍无明显改善且处于近五年来的高位，房地产开发投资完成额增速回升但尚未恢复至疫情前水平，供给端显现乏力态势。

需求端——居民购买力增长受限，市场需求分化显著，销售面积预计平稳下行需求的硬上限为人口和购买力，近年来我国住户部门杠杆率和居民债务收入比不断走高，2020年疫情对居民购买力造成冲击，未来房地产市场预计稳中有降，预计2021年销售面积将延续平稳下行态势。需求端的区域分化更加显著，一线城市商品房需求维稳但会打开政策性住房空间、二线城市需求端边际变相放松走量、三四线城市棚改退坡及城市群崛起和城市轮动效应相互博弈，有望带动2021年销售额进一步增长。

企业端——2021年房地产偿债高峰，问题房企信用风险加速暴露，关注房企分化2020年，信用水平下滑的房企数量有所增加，“三道红线”对房企规模增速的严格管控将促使竞争格局趋于稳定，债务负担合理的房企优势更加显著。2021年房企境内债和海外债均面临偿债高峰，部分偿债规模较大的房企各类杠杆提升空间均较为有限，再融资压力较大；中小型房企在行业需求端下行和融资收紧的环境下，由于经营韧性相对不足，整体信用风险有所提升。

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